支柱产业地位回归，58安居客房产研究院张波解读2023年房地产图景

1月6日，波哥聊楼市之2023年十大趋势发布会在线上启动。58安居客房产研究院分院院长张波以“没有一个冬天不可逾越”为主题解读“2023年楼市十大趋势”。2022年，房地产行业经历了诸多挑战，相较于2021年的“紧”，2022年的关键词基本以“松”为主，旨在推动楼市“寒冬”回暖。

正如四季轮回，冬天过后春天就会到来，没有一个冬天是不可逾越的。那么，2023年市场会如何变化发展呢？让我们从政策、房价、房企、租赁等层面，逐一透视2023年的行业图景。

2023或将是回暖之年，房地产行业进入新周期

(资料图片)

“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，将2022年分成两个阶段，上半年通过“稳需求”来“稳经济”，下半年通过“保供给”来“稳信心”。

通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，切实推进“保交楼”的实施效果，实现行业纾困。在需求侧，地方稳楼市政策发布频次突破新高。

2023年的调控方向，我们可以从四个层面进行预判：

1.住房双轨制进一步完善

在制度层面将完善住房双轨制、逐步推进房产税。

2.优化房企融资

各项融资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。

3.需求端仍有放宽空间

涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。

4.支柱产业带动下游齐发展

在确定房地产仍然是支柱产业后，在2023年的各项鼓励性政策会加快出现，我国房地产行业会进入到一个新的周期。

房价快速两极分化，中产阶级需求逐步被消失

“千磨万击还坚劲，任尔东西南北风”，房价的变化和趋势是老百姓普遍关心的话题。房价现在正在进入一个K型的分化，部分城市的房价还是继续往上走，另有一部分城市的房价在下行。

1.豪宅化趋势将会在一二线城市长期延续

2.三四线城市中低价位住宅占比或持续提升

3.受限于收入预期及刚需消失，中端改善也会减少

4.摇号抢房短期或将逐步减少，新房限价依旧是房价倒挂的主要因素

重申房地产国民经济支柱产业，既要保交楼也要保房企

“鱼，我所欲也，熊掌，亦我所欲也。”，我们应该“保交楼”还是保房企？当前，“保交楼”是稳民生重要的前提。各地方性落地细则，缓解房企资金压力的当务之急。

01保房企迫在眉睫

1. 实力品牌房企项目更有保障

58安居客房产研究院“楼盘交付信心指数”的研究表明，实力品牌房企的项目“交付力”相对来说会更有保障。

2.时隔20年再明确，房地产是支柱产业

近期，房地产业的重要性被重申。房地产是国民经济的支柱产业。

3.土地收入对财政的贡献度稳中有升

根据各年度年财政收支情况，国有土地使用权出让收入，近年已达到30%左右。土地财政的依赖度，呈现稳中有升的态势。

4.2022年房地产底部徘徊，房企面临生存挑战

2022年，作为国民经济支柱的房地产业，在防炒作、去产能、降杠杆等系列政策的影响下，叠加健康管控和内外部其他因素的影响，房地产步入了底部区间，市场持续低温运行。房地产开发企业，也迎来了最严峻的生存挑战。

5.开发商销售不畅，业绩普遍缩水

2022年，受整体市场持续低温影响，房企的销售业绩普遍下滑。2022年1-11月，千亿房企减至19家，去年同期这一数据为35家，2021整年千亿房企41家。

6.“保房企”迫在眉睫

2021年年底，全国房地产开发投资增速自2017年来首次低于固定资产投资增速，且2022年增速差距不断扩大，固定资产投资更多由基建带动。

7.只有“既保交楼又保房企”才能打通市场循环

只有直接作用在房企身上，才能稳经济、防风险，打通市场循环，更有利于消费者信心的恢复。近期，刺激政策更是利好迭出，至少释放了三大信息：

①扩大内需提升至战略高度，住房改善需求予以重视和支持；

②不发生系统性风险是底线，优质头部房企风险优先化解；

③房地产业的前进目标，是向新发展模式平稳过渡。

02哪些房企能活下来？

目前政策的变化，对于房企，尤其是供应侧房企融资端的修复，已经做的非常到位。

哪些房企在新的发展模式下，更能有优势的存活机会？

1.优质的头部房企；

2.“三道红线”绿档房企；

3.拿地补仓未来有货可卖的房企；

4. 聚焦主航道，稳扎稳打不激进的房企。

住房租赁政策端逐渐完善，租赁业务快速发展

“长安米贵，居大不易”，对于很多新青年来说，到一个城市最先选择的就是租房。租赁市场未来将如何发展呢？

1.行业生态优化，市场进入规范化发展阶段

2022年住房租赁政策端以完善监管、支持推进保障性租赁住房落地为主要方向。从全国来看，安居客全国40城的租赁价格指数显示，40城租金涨跌各半，平稳中有分化。

2.下半年租赁转弱，市场信心不足

2022年，毕业租赁旺季缺席。三季度开始市场供需持续走弱，市场挂牌持续缩量，在一定程度上对挂牌价格起到了支撑作用。

保租房是大力推进方向，公募REITs支持将贯通闭环发展模式

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，当前国家确立了“公租房、保障性租赁住房和共有产权住房”三位一体的住房保障体系，主要由租赁类住房承担保障性居住问题的解决。

“三位一体”是两种方式，一个是租房解决，一个是产权买房解决，但是租房解决里面又分成两块，一个是叫公租房，一个是叫保障性租赁住房。

从未来发展方向来看，“十四五”期间，保租房一定是政府重点推进的大力的方向，从供应来看，五大渠道保供应，公募REITs金融支持。

物管、代建、租赁，房企的第二曲线

“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，对于房企而言，近些年从业者纷纷在寻求第二曲线。整体复盘下来，能够做成功或者目前来看做得相对不错的第二曲线基本还是与主业相关。

1.物管行业营收持续增长，商管盈利能力更强

2.房企布局代建行业，轻资产、高利润是关键

3.万亿租赁市场，或将成为下一个政策红利

房企转型数智化营销

“待到山花烂漫时，她在丛中笑”，“数智化”是指数字化+智能化的合音，今年来被频繁提及。那么数智化对房地产企业来说意味着什么？

1.房企数智化营销理念的升维

我们将数智化变革历程定义为金字塔式的发展格局。小程序等获客流量的兴起，让人们对数字化的认知从产品思维升级到流量思维；再往上走一步，组建数字营销部门，进行数字资产沉淀，则是由流量思维升级到留量思维；再往上走一步，便是融合技术于内外业务场景，对数字资产进行激活与管理，正式升级至数据思维。

2.安居客数智化营销

近两年，安居客用数据思维构建了更高效的数字化营销服务平台，赋能房企实现数字化营销转型。

安居客以用户体验为根本，通过3D沙盘、VR带看、智能评测、实景航拍等数字基建，打造一体化沉浸式购房场景。

在数字基建的基础上，安居客通过云聚客、智客投等数字获客方式，帮助不同的企业获得与其匹配度更高的客源。

我们相信，随着整个疫情管控政策的调整，整个中国经济的逐步走向正轨，相信2023年一定会给到我们更多的精彩。