房贷利率的计算公式是怎么计算的？贷款利率是怎么算的？

最快从明天（3月1日）起收到银行的通知，商量贷款合同变更事宜。

2019年12月28日，央行发布公告，宣布在2020年3月1日至2020年8月31日这段时间内进行存量浮动利率贷款的定价基准转换，也就是说如果你在银行有房贷(主要是2019年10月8日之前办理的)，

中国传统的基准利率是：

存款层面：银行存款基准利率

贷款层面：银行贷款基准利率

2019年8月17日，央行改革完善贷款市场报价利率(LPR)，其中的要义是废除传统的银行贷款基准利率，确立贷款市场报价利率(LPR)为事实上的贷款基准利率。

也就是说，中国存款层面的基准利率还延续传统的，但是贷款层面的基准利率已经由银行贷款基准利率改变为LPR利率。

这就出现一个问题。在改革之前的银行贷款普遍采用传统的基准利率定价，特别是房贷，其利率一般随着基准利率变化而变化。

房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例

传统上，房贷利率的计算公式是：

贷款利率=LPR利率+加点。

根据2019年12月28日公告的意思，贷款基准利率改革后，房贷利率的计算公式变成：

也就是说2020年3月1日至2020年8月31日，银行会和你商量贷款合同(包含房贷)变更事宜，对于房贷来说，合同最重要变更就是上面列举的房贷计算公式的变化。

那么，对我们普通老百姓来说，房贷计算公式的变化对我们有什么影响?

我们知道，改革后，房贷利率的计算公式是：贷款利率=LPR利率+加点，那么加点是怎么算的?

根据央行12月28日公告“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值”、“加点数值在合同剩余期限内固定不变”。

举两个例子：

传统的房贷利率确定一般是采用基准利率打折或上浮的模式。当房地产金融收紧时，房贷利率往往上浮，反之则打折。

1、旧的基准利率上浮20%

如果A房贷合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同约定的利率为在5年期以上贷款基准利率4.9%上浮20%，也就是执行利率4.9%×(1+20%)=5.88%。A加点是5.88%-4.8%=1.08%(加点108个基点)。

旧合同：

贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例=4.9%×(1+20%)=5.88%

新合同：

贷款利率=LPR利率+加点=4.8%+1.08%=5.88%

2、旧的基准利率打9折

B房贷合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同约定的利率为在5年期以上贷款基准利率4.9%打9折，也就是执行利率4.9%×0.9=4.41%。

根据央行12月28日的公告，房贷“加点”是不能商量的，加点是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。那么B加点值是4.41%-4.8%=-0.39%(加点-39个基点)。

所以：

旧合同：

贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例=4.9%×0.9=4.41%

新合同：

贷款利率=LPR利率+加点=4.8%+(-0.39%)=4.41%

从上面两个例子当中我们可以看出几点：

1、新合同中，每个人的加点是不同的，如果你原来房贷是上浮，加点值是正值，上浮比例越大，加点值就越大。如果你原来房贷是打折，那么加点值是负值，折扣越大，减点值就越大。

2、在LPR利率(新的贷款基准利率)未下调前，新旧合同的变更对房贷利率不构成影响。

3、但是考虑到加值点是参考2019年12月发布的相应期限LPR利率，这意味着2019年12月之后如果LPR利率下调，那么已经购房(有房贷)的人群房贷利率也将因此降低。

2月20日，最新的贷款市场报价利率(LPR)公布，结果1年期LPR为4.05%，下调10个基点，5年期LPR为4.75%，下调5个基点。房贷是长期期限贷款，所以5年期LPR可以视为房贷基准利率。5年期LPR利率下调5个基点，意味着房贷利率也下调5个基点。

我算了一下，贷款300万，期限20年，房贷利率是5%，那么月供是19789.67元。如果房贷利率下调5个基点，那么月供可以少还73.77元。

但需要指出，3月1日后进行新旧房贷切换，不意味着你的房贷利率马上降低，一是因为3月1日只是开始、8月31日才结束，你的合同变更可以靠后。二是还存在重定价日和重定价周期的问题。

老的房贷利率重定价日一般是次年的1月1日，重定价周期一般是一年。什么意思?比如2015年10月份央行降低25个基点，那是到了2015年11月你的房贷利率就下调25个基点了吗?不是的，要等到2016年的1月1日。如果是2015年2月降的息呢，那么也要等到2016年的1月1日房贷利率才下调。

变的房贷合同中，重定价周期和重定价日可以和银行商量，但是重定价周期最短为一年。如果你在3月2日与银行进行贷款合同变更，重定价日是3月10日，重定价周期是一年，那么到了每年的3月10日时，如果最近一次的LPR利率下调(LPR利率是每月20日公布)，那么你的房贷利率也会下调。

在这里我建议大家，重定价周期更好选时限最短的(1年)，因为从长期趋势看，利率是不断走低的，当利率走低时，你可以及时享受到利率下调带来的利好。