万科Ａ：房地产依然是个超十万亿的大市场，常做常有、常做常新-焦点观察

万 科Ａ(000002)03月17日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。

【资料图】

投资者：您好！公司是否有将主要计算能力和数据上云的计划？公司在进行云服务购买决策时如何衡量IT支出成本效率、机密数据隐私安全等方面的因素？公司是否已经与腾讯、百度等国内主流云服务提供商建立合作 ，如果公司近期有上云计划，将选择哪一家公司进行合作？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。

投资者：近期《增发论证报告》P4，“强大的资金实力是公司积极扩张、充分参与市场竞争的重要保障”，请问，郁总之前提到的痛苦缩表期结束了么？积极扩张，具体有哪些路径和目标？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。房地产依然是个超十万亿的大市场，常做常有、常做常新。公司将坚定实施不动产开发、经营、服务并重的战略，与城市同步发展、与客户同步发展。关于23年的经营计划和发展目标，请关注公司后续披露的2022年度报告。

投资者：董秘你好，请问贵公司还有入股泰禾集团的意愿吗？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。相关交易的先决条件尚未达成。

投资者：董秘您好。近日关注到中长胜资本法定代表人张振东成为泰禾集团5%股份的质权人。表面看，该事项属张振东个人行为，不过结合公司此前与泰禾有合作意向、近期150亿定增事项、郁总公开表示“产能不足”是公司当前痛点、以及泰禾数百亿货值的深圳院子复工等信息，是否说明公司与泰禾的合作有望取得重大进展？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。相关交易的先决条件尚未达成。

投资者：请管理层红利说明一下，为什么万科近几年的归母净利润大幅度腰斩而少数股东权益大增呢？ 是因为管理层跟投的原因吗？ 其中是否有利益输送行为？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。少数股东损益是万科并表合作项目中，少数股东按照股权比例应当享有的当期净利润，在项目层面，万科与合作方同股同权，回报率是一致的。但是在集团合并报表层面看少数股东损益和万科权益的变动、比例与在项目层面看两者的变动、比例并不会完全一致。在集团的合并报表中，公司的投资收益、平台费用等，只影响万科权益利润，但不影响少数股东损益，但这些因素每年增、减变动及幅度并不一致。

投资者：董秘您好。近日关注到中长胜资本法定代表人张振东成为泰禾集团5%股份的质权人。表面看，该事项属张振东个人行为，不过结合公司此前与泰禾有合作意向、近期150亿定增事项、郁总公开表示“产能不足”是公司当前痛点、以及泰禾数百亿货值的深圳院子复工等信息，是否说明公司与泰禾的合作有望取得重大进展？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。相关交易的先决条件尚未达成。

投资者：有关注到泰禾集团副总裁黄耀文先生已经离职，也了解到黄耀文先生前期是在万科集团任职，请问公司后期还会聘请黄耀文先生回到万科吗？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。

投资者：我们注意到贵司在郑州开发的万科·山河道一期已于2022年12月28日开始交付。据了解，因实际交付品质与贵司前期宣传明显不符，导致目前仍有大量业主维权且未收房。请问贵司：1.截至目前，贵司开发的该楼盘实际收房业主占比多少？2.2021年报中该项目（即洛达庙）的合同负债金额约20亿元，贵司执意在未达交付标准时交付，是否存在提前确认收入情况？该交付是否满足会计准则要求的收入确认条件？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司始终重视产品和服务质量，有关产品方面的问题，您可以使用万科反馈渠道，如集团投诉邮箱（tousu@vanke.com）反馈您的问题。公司根据企业会计准则的要求并按照销售合同的约定，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。

投资者：我们注意到贵司在郑州开发的万科·山河道1期已于2022年12月28日开始交付。据了解因实际交付品质与贵司前期宣传明显不符，导致目前仍有大量业主维权且未收房。请问贵司:1.截至目前，贵司开发的该楼盘实际收房业主占比多少?2.2021年报中该项目 (即洛达庙)的合同负债金额约20亿元，贵司执意在未达交付标准时交付，是否存在提前确认收入情况?该交付是否满足会计准则要求的收入确认条件?

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司始终重视产品和服务质量，有关产品方面的问题，您可以使用万科反馈渠道，如集团投诉邮箱（tousu@vanke.com）反馈您的问题。公司根据企业会计准则的要求并按照销售合同的约定，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。

投资者：董秘您好：贵司公寓和商业地产是否有发行REIT的计划，用于改善公司资产负债？谢谢。

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注和建议。公司会密切关注监管机构关于REITs的表态，并积极研究相关政策和资本市场的创新方式。关于23年的经营计划和发展目标，请关注公司后续披露的2022年度报告。

投资者：您好，20年7月公司签署了关于受让泰禾集团19.9%股权的框架协议，至今已两年半有余。请问，1.随着时间推移和市场情况发生变化，万科对泰禾基本面的判断与20年相比有无明显变化？是否仍有入股泰禾的计划？2.如万科入股泰禾不再具有现实性，建议公司早做决断。

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。相关交易的先决条件尚未达成。

万科A2022三季报显示，公司主营收入3376.73亿元，同比上升24.38%；归母净利润170.5亿元，同比上升2.17%；扣非净利润165.0亿元，同比上升1.31%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入1307.57亿元，同比上升25.28%；单季度归母净利润48.28亿元，同比下降14.43%；单季度扣非净利润47.79亿元，同比下降14.03%；负债率77.85%，投资收益8.4亿元，财务费用12.0亿元，毛利率19.63%。

该股最近90天内共有18家机构给出评级，买入评级15家，增持评级2家，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为23.44。近3个月融资净流入9.68亿，融资余额增加；融券净流出4135.15万，融券余额减少。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标4星，综合指标3星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

万 科Ａ（000002）主营业务：房地产开发及相关资产经营和物业服务。

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