借到钱了！雅居乐2023年还有两大难题|地产|环球精选

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早上，工作群里在热议社交平台有网友爆料某大厂即将裁员的消息。　　打开某职场社交平台，“阿里多业务人员变动，真实情况如何？”已上了热榜第一。舆论沸腾之际，甚至有人担心起了杭州的房价。　　　　尽管现在楼市还是乍暖还寒，买房人们的“观望”情绪颇为明显，但不变的是始终关注，经常会在各种话题里看到它的身影。　　而近期，一些房企似乎终于熬到了黎明前。　　5月22日晚，前千亿房企雅居乐集团就发公告称借到钱了：分别获得52.57亿港元及4719.13万美元两部份组成的定期贷款融资，期限为19个月。　　对于房企而言，这属于个别现象还是新的转机？雅居乐这次能否真正实现转危为安？　　01　　从千亿房企到卖资产“回血”，雅居乐仅在3年内就经历了从巅峰到债务压顶。　　雅居乐曾是稳健房企的样板。　　它既能控制拿地价格，产品又能卖出较高的售价，因此获得了较好的盈利能力。2015—2017年，其毛利率从25%攀升至40%，净利率从5%增长至13%，表现优异。　　　　2018年，雅居乐的销售额首次突破千亿大关，成功晋升为千亿房企。同年，旗下雅生活在我国香港联交所上市。双面开花，一时风头无两。　　2018—2019年，雅居乐大手笔拿地、雅生活收购其他物业公司，继续进击之路。　　但此后三年，雅居乐如大多数房企一样，遭遇了行业下行周期+疫情冲击。此前的老路子走不通了。而雅居乐却不得不面临债务压顶的问题。　　2021下半年，雅居乐开始拼命“回血”。　　02　　2022年，雅居乐迎来了偿债高峰期。　　据华尔街见闻报道，不完全统计2021年7月—2022年，雅居乐抛售了多个项目、酒店商场、甚至是雅生活的股权等，“回血”约85亿元。　　雅居乐官微披露的数据显示，2022全年，其债务净偿还近250亿元，净负债率也得以从2019年的约83%降至2022年底的57.3%。　　按照雅居乐官微的说法：“雅居乐下一笔到期的境外美元债时间为2025年1月，而境内将于今年(2023年)到期的两笔公开债规模不大，偿还压力相对较小。”　　但其融资的动作却并没减少。　　去年11月以来，受益于支持房地产平稳健康发展的“金融16条”发布，雅居乐获得新增银行贷款超30亿元。　　今年1月，其境内发行12亿元中期票据，境外新增融资超4亿元。　　3月，获得由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿元；以及获得约23.08亿港元及3693.6万美元的定期贷款再融资授信。　　5月，就是这次新获得的52.57亿港元及4719.13万美元的定期贷款融资。　　　　公告披露，此次的融资将用于偿还恒生银行定期贷款，以及此前与若干金融机构签订的融资协议中约定的贷款和未偿还债务。具体包括：　　1、2021年5月，雅居乐在恒生银行获得的定期贷款融资52.53港元及2850万美元(当中附带相当于12亿美元的增额权)；　　2、2021年7月，雅居乐与若干金融机构签订的融资接受协议作出的融资项下未偿债务约52.57亿港元及4719.13万美元。　　截至目前，雅居乐已完成的融资及再融资取得等值合共超过82亿港元银团贷款授信。　　03　　今年雅居乐的依旧压力不小，需要应对：还债、2022年超130亿元净亏损的窟窿以及1-4月不太理想的销售数据。　　财报显示，截至2022年底，雅居乐的流动负债为1522.55亿元，其中借款240.27亿元；非流动负债454亿元，其中借款354.59亿元。　　财报称雅居乐实际借贷利率为6.03%，尽管融资成本不算高，但短期偿债压力依旧不小。　　2022年底，因还债，雅居乐的现金大幅减少，为160.91亿元，比2021年底减少223.29亿元；其中，还包括有限制现金76.28亿元，以及现金及现金等值项目84.63亿元。　　现金短债比为0.7，未达监管给出的指标，也就是说，现金不足以覆盖短期借款。尤其是剔除受限制现金后，现金短债比不足0.5。　　　　公告显示，2022年，雅居乐的营业额为540.34亿元，同比下滑26%；净利润由2021年的90.98亿元，转为净亏损133.73亿元；股东应占利润由2021年的67.12亿元，降至亏损149.81亿元，同比大减323%；毛利率由2021年的26%骤降至1.9%。　　2022年雅居乐的亏损与其着急“回血”促销、合作项目亏损等有关，还与几项显著增加的开支有关：　　第一，财务费用由2021年的14.14亿元，增至31.02亿元，同比增加119%，其中包括银行借款、其他借款、优先票据等利息开支；　　第二，其他开支由2021年的2.79亿元增加至11.56亿元，同比增加314%，主要是由于按公允值计入损益的金融资产/负债的公允值亏损净额增加；　　第三，其行政开支由2021年的43.05亿元增至40.4亿元，主要是由于商誉减值、物业、厂房及设备减值、其他无形资产减值合计约为7.06亿元。　　不过，雅居乐也在继续推进多元化转型，2022年其物业发展确认的销售占比为69.3%；多元化业务收入占比30.7%，同比提升10.7个百分点。　　近期公布的未经审核营运数据显示，今年1-4月，雅居乐集团及合营联营公司及雅居乐项目实现：　　预售金额合计204.8亿元，相比去年同期减少了约46亿元，同比下滑18%，其中，2月销售业绩回暖明显，但3月、4月连续两月环比下滑；　　销售面积136.5万平方米，同比减少29%；　　单价有所恢复，由去年同期的13025元每平米增至15010元每平米。　　总的来看：　　雅居乐在2022年坚持“真还传”付出了不小代价，但在债务上扛住了没爆雷已经相当不错；　　今年1-5月的积极融资，将有利于其降低偿还短债的压力，争取更多时间，毕竟5月的两笔融资期限为19个月；　　2022年巨亏百亿的“业绩雷”和今年前四个月销售业绩仍在下滑的情况不容乐观，亟待改善业绩。　　活下去就是胜利，也只有好好活下去，房企们才能真正落实“保交楼”，祝福雅居乐。