中海地产被传因拖欠佣金与链家“反目”?-观察

2023-02-08 12:18:09 来源: 氢财经


(资料图片)

文|王安宁  中海地产面临的压力不小。  春节余温尚存,市场就已充满了吃瓜的氛围。  近来,有媒体报道称中国海外发展(下称“中海地产”)位于北京的项目被链家全部下架,或许是因为中海地产拖欠了链家佣金超过1亿元,从而引起业内外广泛关注。  而随着事件的发酵,中海地产及链家纷纷对此进行了进一步说明,并表示双方正在协商2023年新的合同内容,但截至目前,在链家官网上仍未有中海地产北京地区的热销项目。  究其原因,正是由于此前房地产行业进入“黑铁时代”,使得各大房企受到较大影响,任何风吹草动都能引起业内外的热议。  加之,结合中海地产近来的业绩及销售层面的表现来看,也难怪会引起热议。  【被传拖欠链家超1亿元佣金】  前不久有媒体报道,在链家官网的北京“新房”板块搜索“中海”字样,仅出现中海云庭及中海学仕里两个项目,在贝壳找房APP上虽显示有多个楼盘,但在品牌房企引导页已不见中海地产的品牌渠道。  而据观察者网报道,其要求链家经纪人带看中海在售楼盘时,对方也并未正面回应,仅表示目前中海暂时并非链家的合作项目,并推荐了周边其他开发商在售项目。  对此,有传闻称中海地产欠账链家一两个亿,不过,据每日经济新闻报道,中海地产否认了此种传闻,并表示“很多开发商给链家结算都是认购,或者草签就结算,也会给链家预先付款。但中海的流程一直都是网签+全款到账,流程虽然繁琐一些,但对双方都是保障,正常达到比例的我们都会抓紧付款。”  此后,链家方面也回应称,停止合作是一个误会,北京链家目前正在与中海协商2023年新的合同内容,这是每年的常规动作。中海地产对此说法也颇为认同。  只不过,截至目前,双方似乎依然没能有进一步的发展,氢财经在链家官网北京地区搜索“新房”字样,与数日前并无两异,因此,在外界看来,双方依然在就渠道费进行博弈。  【“利润王”业绩下滑】  据了解,在2017年至2020年4年间,中海地产净利润率始终超过20%,毛利率也始终超过30%,高于大多数同行,因此,中海地产被外界冠以“利润王”的称号。  而谈及“利润王”,最为业内津津乐道的则是中海地产优越的成本管控能力,一般来说,企业的三费,也就是财务费用、销售费用、管理费用的费用率保持在5%以下,说明企业的成本管控能力强,超过20%则说明需要提升内部管控水平。  据媒体报道称,以2021年为例,2021年房企三费费用率平均值为11.87%,有12家房企超过均值,其中小于5%的只有中海地产,可见中海地产控制成本的能力有多强,“利润王”的称号名不虚传。  进入2022年后,中海地产依旧延续了此前状态,数据显示,截至2022年6月30日,中海地产销售费用为17.4亿元、行政费用为15.31亿元、财务费用为5.26亿元,三者合计37.97亿元,据此推算,当期三费费用率仅为3.66%,始终保持行业较低位。  然而,在“黑铁时代”中,即使是“利润王”的中海地产也难以独善其身,2022年中海地产业绩表现并不如意,截至2022年中期中海地产实现营业收入1038亿元,同比下降3.79%;实现归母净利润167.4亿元,同比下降19.42%,营业收入净利润双双下滑。  不仅如此,同期中海地产销售毛利率也同比减少5.08个百分点至23.46%,销售净利率同比减少3.77个百分点至16.95%。  而在其粗略公布的三季报数据里,中海地产的经营利润率更是跌至10%左右,可谓全线下滑。  【销售业绩下滑】  对于净利润及利润率的下滑,摩根大通及国金证券均在研报中表示,主要原因为交付体量的减少,并表示,三季度通常为公司的交付淡季,对业绩影响相对较小,而房企结转营收主要来自四季度,预计公司全年业绩能维持平稳。  但要知道的是,三季度为交付淡季,并不仅仅只是2022年的三季度,而是几乎在往年的每个三季度都是交付淡季,加上2022年受到诸多影响,为响应保交楼的政策,各大房企纷纷加紧赶工确保交付,这一点似乎中海地产有些一反常态了。  另外,近年来中海地产拿地价格一路增长,数据显示,2022年中海地产共收购土地累计应占楼面面积约为609.04万平方米,应付土地金863.77亿元,据此推算,中海地产2022年全年拿地价格为14812.48元/平方米,而2018年同期则为8181元/平方米,5年间增长了81%。  而中海地产在2022年累计实现合约物业销售金额约2847.62亿元,同比下跌20.2%;实现已售楼面面积1387.02万平方米,同比下跌26.6%,销售均价为20530.49元/平方米,2018年时则为港币18905元/平方米,据此推算5年间增速也仅不过30%,低于同期拿地价格的增速。  也难怪中海地产利润受到影响了,更别说在销售业绩尚未回暖的情况下了,2023年1月中海地产实现合约物业销售金额约131.88亿元,按年下跌10.8%;而相应的已售楼面面积约为71.12万平方米,按年下跌14.1%。  显然,中海地产面临的压力不小。

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