调控政策显效 新加坡房价3年来首跌

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“史上最严”房地产调控政策生效后，新加坡房价显现3年来首跌。据彭博社报道，新加坡市区重建局在7月初发布的预估数据显示，第二季度私人住宅价格环比下滑0.4%，第一季度为环比上涨3.3%。这是新加坡房价自2020年第一季度以来首次下跌，表明在最新的房地产限制措施的影响下，市场正在降温。

此前为抑制房价上涨，新加坡政府今年4月27日对外国买家征收的印花税翻了一番，达到60%，这一税率在主要市场中是最高的。同时，新加坡还提高了对第二套住房购买者的征税。此外，在4月的调控之前，新加坡政府已经在2021年12月和2022年9月两度出台楼市的降温政策。

新加坡的房地产价格上涨趋势在公共住房市场也可见一斑。据新加坡《联合早报》报道，新加坡建屋发展局3日公布的预估数据显示，截至6月29日，今年二季度约有6409个组屋单位转手，比去年同期减少4.6%。这也是自2020年第三季度以来转售量最低的一季。建屋发展局表示，新加坡政府自2021年底以来推出好几套降温措施，其中包括私人业主须等待15个月才能购买非津贴转售组屋，以及将房贷与估值比率顶限从85%降至80%。这些措施已促使组屋转售价涨幅有所放缓。

数据显示，新加坡的房价已居亚洲第一。研究机构城市土地学会(UrbanLandInstitute，ULI)发布的《2023年ULI亚太住宅可及性指数报告》显示，2022年，新加坡私人住宅价格中位数为120万美元(约合人民币856万元)，位列亚太地区各大城市房价之首。新加坡房价在2021年暴涨10.6%之后，2022年继续大涨8.6%。同时，新加坡2022年的租金中位数高达2586美元(约合人民币1.85万元)，同比上涨了30%，也是亚太地区最高的。报告指出，大批海外移民涌入，是新加坡房价急剧上升的重要原因。

新加坡地产经济公司博纳产业总裁依斯迈表示：“鉴于经济增长乏力，以及一些经济学家已指出经济可能存在的技术性衰退风险，房价上涨放缓对市场有利，确保价格不会远远超出经济基本面。”依斯迈称，降温措施加上抵押贷款利率居高不下，买家在很大程度上仍然对价格敏感。博纳产业的交易数据显示，2023年第二季度，非成熟市镇的组屋转售量占总量的62%。博纳产业研究与内容主管黄秀莹估计，今年全年，组屋转售量预计将维持在2.7万个至2.8万个单位左右。今年的组屋转售价格或增长5%至6%，较过去两年的两位数增长，增速大幅放缓。

与此同时，新加坡政府连续6次增加新私宅地段供应以满足市场需求，今年下半年的政府售地计划正选名单地段可建造的单位比上半年多出26%。全年总供应量因此增至9250个单位，创10年新高。分析师认为，私宅地段供应增加可缩短等待时间，有助于缓解房价涨势。

新加坡房地产中介机构橙易产业研究与咨询部副总裁孙燕清认为，采取降温措施是为防止买家过度杠杆化。这些措施对投资者的影响可能比对自住者的影响更大，前者通常拥有一处以上的房产，他们将受到提高印花税的影响。在整体楼市中，中高端市场往往有更多的投资者和外国买家，因此这部分市场可能会受到更多的影响，而大众市场部分有更多的首次购房者，受楼市政策的影响很小。

孙燕清认为，楼市的公告或令市场产生“膝跳般”的反应，可能会看到交易量在6个月内放缓，价格也可能会稳定下来，并在明年以更慢的速度上升。因此，橙易产业将对明年新加坡私人住宅市场的价格增长预测从6%至9%修改为0%至3%。在过去一年里，新加坡的永久居民和非永久居民购买的公寓数量一直在上升。新加坡永久居民购买的公寓数量2020年全年为2818套，而截至2021年12月上半月，当年的购买量已经达到4375套。非永久居民和外国人的购买量在同一时期也跃升了45%。

随着疫情后边境重新开放，橙易产业预计，将会有更多的永久居民和外国人回到新加坡，他们可能会促成更高的住房需求。但与此同时，政府出台的措施可能会减缓这些买家的需求。