华润置地业绩下滑，布局一二线城市，逆势拿地企图弯道超车-环球今亮点

(相关资料图)

除了经营面布局良好外，华润置地的流动性也较为稳健。　　　　近年来，中国房地产行业市场增速逐步放缓，规模逐渐见顶，行业进入存量竞争甚至减量竞争的时代。　　相比其他房企在描述2022年时“哀嚎遍野”的景象，华润置地仅简单地描述了去年行业发展的进展情况，没有过多用修饰词感慨过去一年的悲惨。　　其之所以这么淡定，与公司优于其他房企的业绩表现有不小的关系。　　虽然华瑞置地去年营利双降，但仍在盈利；毛利虽然不断下滑，但仍保持20%以上，这在行业中算是不错的了。　　要知道，去年经过寒冬的“洗礼”后，房地产行业整体下行，业绩普遍下滑亏损，规模赛急刹车后，超千亿规模的房企减少了一半，仅剩20家，华润置地明显位居其一。　　在其他房企减少拿地、保障资金流的背景下，华润置地虽然没有像保利发展一样喊出了“进三争一”的口号，也没有像招商蛇口一样立下“3年内跻身五强”的目标，但从其拿地力度不减的动作中可以看出，公司“弯道超车”的企图明显。　　虽然华润置地尚存一些偿债风险，但其流动性在行业中也属于较为稳健的一类，如今行业已有回暖之势，其集中于一二线的土地更深受回暖趋势笼罩，这也代表，华润置地或能先其他房企一步摆脱“余寒”。　　【业绩下滑，毛利率下降】　　2022全年，华润置地总营收为2070.6亿元，同比小幅下降2.4%。　　其中，开发物业(主要即房地产开发业务)营业额为1761.6亿元，同比下降4.2%；投资物业(包括酒店经营)营业额为170.2亿元，同比降2.4%，如剔除租金减免影响，营业额192.6亿元，同比增长10.5%。　　利润方面，公司扣除投资物业重估增值后的核心股东应占溢利人民币270.0亿元，同比增长1.5%；计入投资物业重估增值后的股东应占溢利人民币280.9亿元，同比下降13.3%。　　整体而言，华润置地2022年全年营利双降，且公司归母净利润也是17年以来首次下降。　　不过，和行业中其他房企相比，华润置地的表现简直是可圈可点，毕竟在亏损遍地的行业中，好歹华润置地盈利了，还跃居行业的“利润之王”。　　但这也可以看出，行业在2022年寒气笼罩下，即便是含着金钥匙的华润置地，也逃不过业绩下滑的命运。　　不过比起业绩下滑，华润置地的核心盈利能力的走低或许更加引人关注。　　数据显示，华润置地2017年至2022年的毛利率分别为40.25%、43.39%、37.91%、30.86%、26.97%、26.2%。　　可以明显看出，公司在2018年达到毛利率高峰后，就开始了下坡路。　　对于毛利率下滑的情况，华润置地在2022年度业绩会上回应称，“华润置地综合毛利率26.2%，下降0.8%，但一年的项目不代表长期情况，2023年会提高2%—3%。”　　在更早之前，华润置地总裁李欣曾直言表示：“未来预计行业毛利率会回归到20%以上，但已经回不到过去30%甚至更高的状态了。”　　市场中也有声音认为，房地产行业高杠杆的暴利的时代或一去不回。　　当然，和行业中毛利率下滑至个位数的房企相比，比如中梁控股、远洋集团、新城控股等房企，华润置地仍保持20%以上的毛利率在行业中也算是佳绩。　　【逆势拿地，土地集中于高能城市】　　在刚刚过去的2022年，房企销售额普遍下滑。　　据克而瑞数据显示，行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6％。　　年报中，2022年华润置地实现签约额2013.3亿元，同比下降4.6%，目标算是实现了一半；签约面积1425万平方米，同比下降18.8%。　　对比而言，华润置地销售的下滑远低于行业均值。　　在克而瑞的榜单中，其排名同比上升5名，位列全国第4位，仅次于碧桂园、保利、万科。　　然而，在行业下行，其他房企纷纷减少拿地保命为先的背景下，华润置地反而谋划着弯道超车。　　数据显示，2022年，华润置地新获取了71个项目，比2021年还多了10个；总拿地金额达1442亿元。据中指研究院的数据，华润升至拿地榜单第一名。　　实际上，进入2023年，华润置地的拿地态势依旧猛烈，今年前2个月，其权益拿地金额103亿元，位列行业第一，是第二名越秀地产的近两倍。　　从新增地块分布看，华润置地新增投资主要集中在一二线城市，占比达92%，总可售货值占比达90%。　　“我们把握了核心城市优质项目的机会，去年在北京、成都、深圳等核心城市补充了不错的优质土储。”谢骥表示，这些投资项目稳定性、安全性都比较高，且去年获取的项目有一半已经兑现开盘，基本实现了预期的回报，对2023年的业绩增长也起到了非常积极的支撑作用。　　李于宁表示：由于内城土地有限，未来也不可能出现大规模再造，核心区的优质住宅注定将快速进入存量时代。核心优质新房项目更为稀缺，也就保证了它们的绝对价值。　　要知道，如今行业已有回暖之势，其中一线城市和高能级的二线城市市场比较稳定，一些相对能级比较弱的城市仍在继续承压。　　这表示，土地集中于一二线城市的华润置地在这波回暖中或能先一步恢复元气。　　【流动性稳健，但风险尚存】　　除了经营面布局良好外，华润置地的流动性也较为稳健。　　在目前发布了年报的房企中，大部分都处于流动性紧张的状态。　　相比之下，华润置地的各项指标都可堪为行业标杆。　　数据显示，2022年，华瑞置地的总负债规模有7396亿元，相比2021年的6577亿元上涨了12.45%。但由于总资产也有所上涨，所以公司的资产负债率不仅没有上升，还出现了微降，从69.25%降至68.4%，其总有息负债率40.2%，净有息负债率38.8%；三道红线指标稳居绿档。　　其实，据数据显示，2022年华润置地以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资391亿元。　　受益于央企背景和稳定经营，其借钱成本较低，年末加权平均融资成本仅3.75%。　　流动性上，公司一年内到期的票据为89.06亿元，短期借款523.4亿，合计短债规模612.46亿元。　　截至2022年末，华润置地在手现金及现金等价物975亿元，完全足以覆盖短债。　　不过，公司尚有经营性负债1409亿元，若加上这一项，华润置地的偿债风险剧增。　　3月31日，惠誉发布评级报告称，华润置地2022年财务指标仍支撑其评级。惠誉表示，华润置地(BBB+/稳定)2022年的财务指标仍保持稳健，杠杆率温和攀升，但仍在预期之内。　　惠誉估计，2022年华润置地以净债务与净物业资产比衡量的杠杆率从2021年的23%升至29%，主要是由于销售疲软以及在投资物业和新购土地方面的持续资本支出。杠杆率的升幅仍在惠誉预期之内，且低于35%的负面评级行动触发阈值。　　华润置地的整体表现在行业中是不错的，其流动性和身为央企的融资便利也足以支持公司逆势拿地、弯道超车，集中于高能城市的土储也让其先一步置身于回暖流中，可见华润置地或能先一步摆脱“余寒”。