高线公园,牛市也没法挽救?凸显成都万科坎坷高端路 即时看

2023-05-26 12:51:22 来源: 中访网

(原标题:高线公园,牛市也没法挽救?凸显成都万科坎坷高端路)


(资料图)

2020年7月31日,溢价256.2%,代价约7.46亿元(另含借款及利息约20.1亿元),成都万科不顾一切夺下高线公园项目66%股权。

2023年5月24日,透明房产网显示,成都万科高线公园“梦醒”:项目去化不佳,大量房源在售,明显受到市场冷遇。

对此,氢地产相关负责人通过微信向成都万科进行求证。面对相关问题,成都万科品牌合伙人舒张惠选择了长时间的沉默,截止发稿前,未作任何回应,亦未与氢地产相关负责人进行任何沟通。

对于这种现象,一位成都资深媒体人称,从成都万科品牌端的消极表现,再到成都万科从营销总到营销经理的纷纷撤离,成都万科的专业成色下滑严重,或进一步拉低成都万科的市场竞争力。

而从销售结果来看,经历长时间的去化,一个自带光环、需要夺相抢夺且溢价256.2%的项目,按理说,应该更好卖才对,但是,高线公园依然交出了让人失望的答案。原因为何?对于成都万科来说,有何警示?

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高线公园,牛市也没法挽救?高线公园位于行政学院旁,占位成都东三环之外,距离绕城相对更近,为约50万方TOD复合国际公园社区,产品含约166-199㎡住宅及墅类等产品。

除此之外,高线公园也是万科在成都落地的第一个高阶TOD项目。

透明房产网显示,从2021年10月28日至2022年11月30日,高线公园(1期)共取得多次预售,含住宅494户、商业30户。

| 图据透明房产网

2023年5月25日,氢地产查询透明房产网一房一价信息发现,最早取证的1栋房源亦显示部分住宅可售,2栋(其它)更是整栋17层房源全部可售。

除此之外,商业仅售出4户,其余大量在售。

高线公园(3期)于2022年10月29日至2023年1月17日共取得4次预售,含住宅284户。截至2023年5月25日,157套房源显示可售。

| 图据透明房产网

按此计算,经历数月,上述284户房源的去化率约44.72%,超过50%房源可售,去化率未达50%。

值得注意的是,高线公园(3期)取证不久,正好就是成都楼市卖得最火的那两个月,特别是春节之后,成都楼市异常火爆,多个楼盘销售火热,短时间内100%去化刷屏朋友圈,多家房企借此取得远超同期水平的销售额。

但是,似乎牛市也不能挽救高线公园,它的销售情况依然风轻云淡。

既在市场上没有声量,也没有圈子(业界或高端客群)聚焦、讨论,高线公园就快被市场遗忘了。它的高光时刻,竟然是溢价256.2%夺得项目股权的那一刻。

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成都万科,高端实践之路磕磕绊绊

成败论英雄。高线公园卖得不好,反推来看,BUG不少。

2020年的成都楼市相当火爆,大量购房者积极参与摇号,开发商普遍对于市场后市抱有极大的信心。但是,市场变得也很快。

就在成都万科溢价256.2%夺下高线公园项目股权的次月,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,三道杠融资管理规则出炉,地产行业高杠杆模式宣告终结,降负债、保资金链成为主流抉择。从这个角度来看,彼时,成都万科以这么高的溢价,这么高的代价来投资一个项目,本身就埋下了隐患。

对后市走向的错误预判,对这类型项目的过度“迷恋”,导致成都万科丧失了一定的投资理性,而随着项目去化缓慢,资金成本进一步累积,高线公园“亏钱”也成为业内话题。

项目定位上,高线公园定位为“主城国际生活场”等,高大上的理念是有了,脱离地段谈国际、脱离客群谈生活,有没有想过,这个地段最缺什么?什么样的项目最受客群欢迎?成都万科对于项目极高的期待,导致项目定位脱离实际。说简单点,飘了。

在产品层面,高线公园含有大户型住宅、墅类等高端产品。在成都市场,住宅高端化已是大势所趋,而成都万科的劣势在于——刚需、首改类产品做得很好,真正下定决心做高端的时候,又遇到市场变化,“灯塔”锦绣天府也出现争议,始终难以得到高端客群的芳心。

其一,这么多年以来,成都万科确实目前还没有一个公认的高端标杆,市场及客群对于成都万科的高端能力还有比较多的疑问;其二,在人流大量汇聚之地做墅类产品,其实是和墅类产品的隐逸、安静以及度假氛围,是有一定冲突的,当客群做选择的时候,墅类产品最好的资源,绝不是地铁,而是极致地段、极致自然资源。

而从营销角度来看,高线公园仅断断续续向市场传达项目主张,声量极小,难言效果。同时,“万科高阶”、“会生长的院墅”等,市场及客群均不买单,可见高线公园仍然没有与市场主流客群同频。

综上,从天府锦绣到高线公园,成都万科的高端实践之路磕磕绊绊。近期,成都万科终于在土地市场有所斩获,但是,其对于高端项目的驾驭与把控,还远未达到炉火纯青的地步,其未来的高端实践与市场接受度,仍待观察。(内容来源| 氢地产)

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