绿景中国短债承压、盈利指标恶化，白石洲项目能否成为倚靠？-全球热点评

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白石洲项目能否成为绿景中国“救赎”依然未可知。　　　　“零违约”记录只是硬撑的保护色罢了。　　遥想2022年3月30日，绿景中国在召开的业绩会上表示“公司只有一笔美元债将于2023年3月到期，非常有信心解决存续问题”。　　确实，对于此笔美元债，绿景中国在2023年3月10日到期前就已偿还完所有的尚未偿还本金及应计利息。　　可要知道的是，绿景中国此笔美元债偿还的不可谓不坎坷，年内其先后多次从公开市场购回美元债，并予以注销，再加上多种操作才最终将此笔票据偿还，才能继续维持其“零违约”、“稳健”的标签。　　而值得一提的是，绿景中国并不仅仅只有这一笔票据，年报显示，绿景中国现金及现金等价物并不能完全将同期短期借款覆盖。　　也就是说，绿景中国还存在着资金缺口，虽然其有白石洲项目作为底气，但白石洲对于当前的绿景中国也只是“远水解不了近渴”的存在，危机当前，“零违约”恐怕只是一个空架子了。　　【盈利能力大幅下滑】　　2022年绿景中国实现营业收入23.41亿元，同比下滑46.53%；实现毛利10.33亿元，同比下滑52.81%；实现归母净利润-7.301亿元，同比暴跌163.35%，净利率12.67%，同比减少43.16个百分点，毛利率同比减少5.88个百分点至44.11%，盈利能力大幅恶化。　　对此，绿景中国表示，主要是由于项目组合确认收益不同，例如2021年，约32.7%的收益来自于深圳的项目，售价相对较高，然而，2022年却仅有约8.3%收益来自深圳。　　再结合结合当前行业环境，外界对绿景中国的业绩表现并不意外。　　尽管，同期绿景中国毛利率创造了自2016年起至今的最差毛利率表现，但却在行业中依然处于较高位。　　实际上，过去多年间，绿景中国一直以高毛利率闻名业内外，数据显示，2016年至2021年，绿景中国毛利率分别为50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%，在行业中处于高位。　　而之所以能收获如此高毛利率表现，主要是因为，绿景中国以旧改为主，而旧改项目为众所周知的高利润率项目。　　绿景中国总裁唐寿春就曾表示，“绿景的特征是高盈利、不讲规模，百名之内根本看不到绿景的影子，我们是第二类公司，属于特色地产商”，再加上由于旧改涉及时间过长，绿景中国销售规模始终保持未超过百亿元，因此也被称为小微型房企。　　然而，即使为特色地产商，绿景中国也难逃“黑铁时代”的影响，由于多项指标的下滑，2022年绿景中国基本每股盈利更是从2021年的0.2261元降至-0.14元。　　【短债承压】　　另外，绿景中国负债压力也随之陡增，年报显示，截至2022年末，绿景中国负债率同比增长3.59个百分点至68.93%，其中流动负债更是同比增长39.65%至267.73亿元。　　而同期，绿景中国有81.78亿元的借贷、35.98亿元的优先票据及债券和9.93亿元的可换股债券债务将在一年内偿还，累计为127.69亿元，但同期绿景中国仅有现金及现金等价物15.7亿元，连同期债务的零头都比不上。　　更别提绿景中国还有52.55亿元一年内到期的应付账款了，虽说应付账款属于经营性负债，但经营性负债也是负债，倘若到期不还也是会影响绿景中国发展的。　　如此算来，绿景中国有超200亿元的资金缺口，以现有的现金来偿还，何其艰难。　　而之所以能在这场“黑铁时代”中将“零违约”坚持到现在，主要还是依靠绿景中国的明星项目-白石洲旧改项目。　　据了解，白石洲为旧改项目，被业内称为“旧改航母”，位于深圳南山华侨城富豪区，规划总建筑面积约440万平方米，计划容积面积约358万平方米，深圳南山管理局曾表示“如若顺利推进，白石洲将是截至目前深圳计容面积最大的旧改航母。”因而，白石洲成为各大房企觊觎的香饽饽。　　就在去年，绿景中国以白石洲为筹码，以23亿元向万科出售白石洲项目第三、四期20%的利润权益，去年8月，绿景中国收到第一笔、共计11亿元的对价款，剩余的12亿元将于今年一季度收到。　　此两笔资金绿景中国已用于偿还负债，很有可能剩余的12亿元用于偿还了前述提到的2023年3月到期的美元债。　　加之绿景中国曾在2月份获得了一笔10亿元的有抵押贷款融资，但此笔融资需优先偿还深圳绿景NEO大厦现存的6亿元债务，剩余部分可用于其他用途，如此一来，前述美元债或许才将将还上。　　而还完之后，绿景中国依旧面临数百亿元的债务压力，绿景中国依旧将期望赋予在白石洲项目上。　　【白石洲唯一砝码】　　早在2021年中报会上绿景中国首席财务官陈建民就曾表示“等深圳黎光和白石洲项目结转时，毛利率就会回到60%以上。”　　在2022年年报中，绿景中国也表示，2022年白石洲项目取得突破性进展，收获期将至，预期届时将为本集团贡献可观的收入和现金流，为本集团发展加固厚实的安全垫，同时表示，2023年白石洲项目将正式开盘预售，标着集团正式进入项目收获期。　　据了解，由于白石洲项目开发周期较长且沉淀资金较大，使得绿景中国大量资金难以运转，绿景中国此前曾透露，整个白石洲项目的总投入为900亿元，其中一期、二期、三期、四期分别投入了200亿元、100亿元、300亿元及300亿元。　　此前，惠誉曾判断，预计从2023年起绿景中国将提供约400亿元的可售资源。　　这意味着，白石洲项目的开盘预售，不仅为绿景中国的合同销售增长奠定了基础，还随着销售额的流入大大缓解了绿景中国的资金压力，甚至毛利率、净利率等多项指标的业绩压力。　　但据国家统计局数据显示，2022年，商品房销售面积为135837万平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%，商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。　　此外，据中指院数据显示，2022年，百强房企销售总额、销售面积分别同比下降30.3%及36.2%，可见当前房地产市场表现的疲软，白石洲项目能否成为绿景中国“救赎”依然未可知。